A hora e a vez das comunidades planejadas no Brasil

Investigando o material divulgado pela Adit encontrei este artigo interessante do Felipe Cavalcante, Presidente do Conselho de Administração da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil) e Sócio-Diretor da empresa Vivendi Empreendimentos. Segue abaixo:

Pedra Branca Cidade Sustentável, em SC. [Fonte: ClicRBS]

Quem no Brasil discorda que o poder público no Brasil não tem a capacidade de planejamento e investimentos em infra-estrutura necessária para acompanhar a expansão urbana do país?

A conseqüência disso? Crescimento desordenado, favelas, agressões ao meio-ambiente, caos no tráfego e todas as demais mazelas que cada um de nós sofre no dia-a-dia.

Então vamos esperar até que o governo federal, estaduais e municipais evoluam, adquiram capacidade de investimento, passem a priorizar o planejamento urbano, deixem de lado suas ideologias e estruturem e capacitem suas equipes, não é?

Como é óbvio, a resposta é um sonoro não. As cidades não irão esperar e a massa de pessoas que estão deixando a pobreza e ingressando na classe média têm todo o direito de desejar comprar seus carros e casas novas e ninguém em sã consciência pensa em proibi-los.

Pra mim está claro que a saída desse impasse passa pela iniciativa privada. Isso mesmo. Da mesma maneira que a saída para os problemas de fornecimento de energia elétrica, tratamento de esgoto, abastecimento de água, manutenção de rodovias e construção de estádios para a Copa passaram pela iniciativa privada, seja via PPPs, concessões ou instrumentos similares, a saída do crescimento ordenado e sustentável das cidades também para setor privado.

E a resposta atende pelo nome de “Comunidades planejadas”, empreendimentos imobiliários de larga escala e longa maturação, onde a ocupação urbana ocorre de maneira planejada, respeitando de maneira rigorosa o meio-ambiente, obedecendo às leis urbanísticas, oferecendo as soluções adequadas de esgotamento sanitário, abastecimento de água e drenagem.

Esses bairros, resorts e cidades planejadas são uma tendência irreversível no Brasil, onde centenas de incorporadores e loteadores em todo o Brasil estão desenvolvendo projetos e pretendendo realizar empreendimentos dessa natureza.

Porém, é muito importante que eles entendam que esse é um negócio totalmente distinto dos loteamentos e da incorporação imobiliária tradicional, negócios de giro rápido e sobre os quais eles não têm responsabilidade pela gestão pós-obra do empreendimento.

Nas comunidades planejadas, o master developer deve ter visão de longo prazo, lutar a cada momento pelo equilíbrio entre geração de caixa e valorização patrimonial das glebas remanescentes e ser atuante, quando não o responsável direto, pela gestão do empreendimento, muitas vezes incluindo os serviços públicos, como segurança, saneamento e limpeza.

Por outro lado, o poder público precisa acordar para essa nova realidade, que está se impondo, e que não encontra guarida no atual arcabouço legal brasileiro. O fato é que alguém precisa criar terra urbanizada no Brasil e que isso precisa ser feito de maneira ordenada, legal, sustentável e pensando sempre, acima de tudo, na qualidade de vida da nossa população.

Para isso, não existe hoje outra solução mais eficaz e prática do que o desenvolvimento de comunidades planejadas.

Porém, para que isso aconteça é condição sine qua non o desenvolvimento de um marco regulatório atual e moderno que de um lado estimule e incentive o desenvolvimento das comunidades planejadas, mas por outro atribua obrigações e responsabilidade para os master developers. Entre as principais questões que devem ser equacionadas para que o setor se desenvolva, encontramos:

a. A ausência de funding para as etapas iniciais de infra-estrutura do empreendimento, já que as receitas com as primeiras etapas do empreendimento imobiliário não suportam esses investimentos iniciais. As PPP podem ser boas alternativas, como mostra o caso da Reserva do Paiva em Pernambuco. 

b. A necessidade de um arcabouço jurídico que permita ao master developer ter maior gestão sobre os serviços e áreas públicas do empreendimento, tendo em vista a falta de capacidade da maioria dos municípios brasileiros. Obviamente, que aqui não falamos de privatizar áreas e serviços públicos, mas em encontrar meios das obrigações relativas à gestão serem repassadas ao master developer, com isso desonerando o poder público. 

c. Reduzido número de investidores com apetite por empreendimentos Green Field, ou seja, empreendimentos embrionários, que ainda não possuem licenças ambientais e urbanísticas, sem prazo definido para lançamento e com longo tempo de desenvolvimento. 

d. Descasamento entre os períodos de validade das licenças ambientais e urbanísticas, de curto prazo, com o longo tempo de maturação de um empreendimento desse tipo. 

e. A cobrança de IPTU das áreas ainda não desenvolvidas do empreendimento, o que pode gerar a inviabilização do projeto. As glebas ainda não urbanizadas e desenvolvidas precisam ter um tratamento diferenciado. 

f. O preconceito de determinados setores da sociedade organizada, especialmente ambientalistas e parte do Ministério Público, que ainda não conseguiu enxergar que o verdadeiro inimigo do meio-ambiente é o crescimento desordenado e a ocupação irregular das cidades e não o desenvolvimento ordenado, que respeita a legislação, o meio-ambiente e as pessoas.

O que sei é que a sociedade, os clientes, os empresários e o governo querem a mesma coisa: desenvolvimento sustentável, expansão ordenada e moradias de qualidade. Com as comunidades planejadas encontramos um meio de alcançar esse objetivo comum, sem utopias e com todas as partes ganhando. Agora é chegado o momento de todos darmos as mãos e construirmos um futuro melhor para as cidades brasileiras.