Ontem o the New York Times publicou uma matéria sobre uma
crescente crise de aluguéis nos Estados Unidos:
“Para aluguéis somados
à seus acréscimos serem considerados acessíveis eles devem representar não mais
de 30 por cento da renda de uma residência. Mas esta meta está crescentemente
inatingível para famílias de classe média em um mercado apertado que empurra os
aluguéis pra cima cada vez mais rápido, superando modestos aumentos salariais.A dificuldade não é
restrita à cidades tradicionalmente caras como Nova Iorque ou San Francisco.
Uma análise do The New York Times pela Zillow, o site de imóveis, encontrou 90
cidades onde o aluguel mediano – sem contar os acréscimos – era mais que 30 por
cento da renda bruta mediana da cidade.”
A matéria concorda com a ideia de que o aumento dos aluguéis
– ou custos de moradia em geral, nos Estados Unidos ou qualquer outro lugar –
tem motivos além da oferta e demanda. Ativistas para moradia acessível gostam
de apontar que maioria das novas construções são habitações de luxo, querendo
dizer que a oferta de unidades não-luxuosas não estão crescendo muito. Outros
gostam de dizer que os preços historicamente diminuíram junto com a diminuição
no ritmo da construção.
Ambos estes argumentos estão errados. O último ponto inverte
causa e consequência: dado um declínio inesperado na demanda por motivo de
crises financeiras ou outros choques os preços caem e o interesse em novas
construções de dissipa até o esgotamento do estoque existente. O primeiro ponto
deixa escapar a fungibilidade fundamental do imóvel. Quando há um atraso na
construção de novas unidades de luxo os muito ricos compram estoques
imobiliários mais antigos a preços exorbitantes e pagam para reforma-los. Se vê
isso em Londres, por exemplo, onde literalmente toda residência na cidade está
sendo reformada, incluindo aquelas que foram reformadas ano passado. Moradores
tomam iniciativa para espantar construtoras que tentam erguer seus andaimes,
supondo que os proprietários querem adicionar um ou dois andares na sua
residência. É uma dor de cabeça. Tem uma equipe de empreiteiros arriscados
escavando uma nova adega pra gente neste exato momento. O ponto é que se a
demanda para construções de ponta não seja satisfeita com novas construções ela
vai fluir à oferta existente, colocando pressão para aumentar os preços de
imóveis até se tornarem absurdos.
Um artigo recente no TechCrunch coloca muito bem este ponto
em uma boa explicação sobre a crise imobiliária de San Francisco. A economia da
Bay Area está disparando mas a região é uma das mais difíceis de se construir
no país. Assim, preços estão disparando e bairros estão se transformando,
ocasionalmente gerando conflitos sociais desagradáveis.
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Casa no Itaim Bibi se recusa a vender a incorporadores: não necessariamente estão
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Mas a autora do artigo do TechCrunch, Kim-Mai Cutler, coloca
o dedo na ferida do problema. Sim, restrições à oferta são a causa da crise de
acessibilidade. O problema surge ao tentar entender porque aquelas restrições
estão lá e como aliviá-las.
A questão não é uma limitação técnica. Em mercados de
petróleo se tem uma fonte barata de oferta na forma de petróleo que basicamente
borbulha naturalmente do chão. Mas o aumento da demanda reduz a disponibilidade
de oferta de petróleo desse tipo e preços disparam. Nesse ponto que todos nós
nos preocupamos até que a tecnologia vem para nos resgatar. Engenheiros
encontram novas formas de fazer coisas usando menos petróleo, novas maneiras de
escavar buracos e novas maneiras de atirar água na pedra até ela não aguentar
mais e chorar lágrimas de petróleo. Moradia não funciona exatamente assim.
Existem maneiras mais baratas e mais caras de se construir imóveis, mas em
cidades que enfrentam estas crises os custos de construção constituem uma
parcela relativamente pequena do custo da moradia. O resto é renda.
Sim, renda, no sentido econômico da palavra:
“Renda econômica é o
custo dos ativos ou das vantagens não produzidas; o resultado de uma
exclusividade natural ou adquirida.”
Obrigado, Wikipédia. Então, San Francisco é um lugar legal
pra morar. É um lugar legal pra morar por uma série de motivos: o clima não é
ruim, a zona rural ao redor é incrível, a cidade tem todo tipo de coisas
geniais e (talvez o mais importante), morar em San Francisco dá acesso ao
mercado de trabalho local, algo excelente para se ter acesso. Se regulações não
fizessem muito para desencorajar a criação de mais oferta de moradia o mercado
por San Francisco seria bem competitivo: qualquer um que possui um terreno em
San Francisco poderia fazer mais San Francisco ao construir naquele terreno. O
preço de San Francisco cairia ao seu custo marginal, que é o custo de construir
uma unidade adicional de moradia, que não é muito alto.
Agora, ao baixar o custo de morar em San Francisco o
superávit do consumidor disponível para morar lá vira extraordinário e todo
mundo ia querer se mudar pra lá. Fluxos de imigrantes só parariam quando o
custo de fazer mais San Francisco crescesse até igualar o valor ganho de San
Francisco pelo morador marginal. Preços aumentariam porque quanto mais densa a
cidade se tornasse mais caro seria de construir novas unidades (construir
torres super-altas custa mais por unidade que construir edifícios de
apartamentos modestos). E o valor para o morador marginal diminuiria por dois
motivos. Primeiro, o morador marginal por definição é alguém que está
relativamente indiferente entre morar em San Francisco e morar em algum outro
lugar. Todos mais desesperados em morar em San Francisco já teriam se mudado.
Segundo, a medida que as pessoas entram na cidade os custos de congestão
aumentam, reduzindo o valor de San Francisco para todos em San Francisco.
De forma geral, é por isso que temos coisas como Leis de
Zoneamento. A população que maximiza o bem-estar de San Francisco pode ser
maior (e possivelmente muito, muito maior) do que a população que maximiza o
bem-estar daqueles que já moram em San Francisco. Então a cidade cria uma série
de regulações que efetivamente tornam os residentes atuais monopolistas,
capazes de artificialmente limitar a oferta e aumentar os preços. A sociedade
como um todo fica em uma situação um pouco pior, enquanto os moradores de San
Francisco ficam em uma situação um pouco melhor.
Mas, na verdade, a estrutura da política municipal tende a
aumentar o rent-seeking, gerando custos sociais enormes. Os custos e os
benefícios do crescimento populacional ocorrem de maneira que praticamente
garantem regras construtivas altamente restritivas. O (grande) potencial
benefício aos possíveis futuros moradores de San Francisco viriam das pessoas
que não tem poder político algum em San Francisco. Os ganhos do crescimento
populacional são distribuídos amplamente aos moradores de San Francisco: quando
um novo projeto permite que mais pessoas morem em San Francisco, todos na
cidade tem um pequeno ganho desse crescimento – pelo aumento do tamanho do
mercado, mais oportunidades profissionais, spillovers de conhecimento e assim
por diante. Mas há um nível de população que gera um prejuízo líquido para os
moradores de San Francisco. Assim, moradores de San Francisco vão limitar o
crescimento antes que ele atinja este nível, pois sempre haverá constituintes
poderosos para travar projetos.
Assim terminamos com regulações altamente restritivas ao
mercado imobiliário. A oferta limitada significa que a distância entre o custo
marginal de uma unidade em San Francisco e o valor marginal para o morador de
San Francisco (e o preço de mercado dessa unidade) é enorme. Essa diferença é
embolsada pelo NIMBY (NT.: acrônimo de “Not In My BackYard”, ou “Não No Meu
Jardim”) rent-seeker de San Francisco. Não importa o qual altruísta eles achem
que seja o seu trabalho, o resultado é similar a quando ricos da bancada
industrialista fazem lobby para eliminar concorrentes do seu mercado.
O New York
Times cita Tyler Cowen:
“Tyler Cowen, um professor
de economia da George Mason University, argumenta que a própria definição de
trabalho e capital são arbitrárias. Ele tenta, ao invés disso, procurar os
fatores de produção relativamente escassos e encontra dois: recursos naturais,
que estão terminando, e boas ideias, que podem atingir mais mercados do que
nunca.
Se você possui um
desses você consegue tirar o máximo dos benefícios do crescimento. Senão, não.”
Ideias e recursos naturais são escassos relativos à trabalho
desqualificado e água salgada, mas eles não são escassos. Temos máquinas para
produzir mais ideias e chamamos elas de coisas como “San Francisco”. Essas
ideias, convenientemente, nos permitem estender a vida aparentemente limitada
de reservas de recursos naturais praticamente indefinidamente. Se você tinha
grandes reservas de petróleo você podia achar que tinha tudo garantido já que
não se pode fazer mais delas. Então veio a fratura hidráulica e de repente sua
habilidade de colher as recompensas do crescimento econômico foram
drasticamente reduzidas. E se você foi o espertinho que trabalhou para
companhias que desenvolveram ideias brilhantes como a fratura hidráulica, você
pode ter achado que tinha tudo garantido, já que criar novas ideias é difícil
e, portanto, valioso. Aí você foi pagar seu aluguel.
É útil pensar nessas coisas dentro do contexto do “Capital”
de Thomas Piketty. Considere este gráfico:
A proporção de riqueza na renda nacional está crescendo nos
Estados Unidos, e boa parte disso desse crescimento está associado à moradia
(na Grã Bretanha e na France, moradia é ainda mais importante). É possível que
um aumento no estoque de moradias reduza o preço e o valor das moradias, mas
ele não pode reduzir a riqueza total. Pois nesse caso os ricos que pagavam uma
boa parte do seu salário em moradia podem nesse caso guardar esse dinheiro e
investir isso em outro lugar, levando a aumentos correspondentes em outros
investimentos sejam domésticos ou estrangeiros. Mas eu suspeito que a história
não para por aí. No seu artigo, Cutler coloca um ponto ao qual já me referi no
passado:
“O economista da
Universidade de Berkeley Enrico Moretti calcula que um único emprego no setor
de tecnologia normalmente produz outros cinco empregos em serviços locais
adicionais.
Mas em San Francisco
este efeito de spillover é muito menor. É porque uma porção tão grande da nossa
renda está indo para custos de moradia. O economista Ted Egan estima que cada
novo emprego no setor de tecnologia em San Francisco gera algo em torno de dois
empregos adicionais, não cinco.”
A dinâmica de moradia em San Francisco aumenta a intensidade
do capital para consumo. Isso contribui para um aumento na renda e no estoque
de riqueza na economia. As restrições de zoneamento são uma ferramenta da
oligarquia, efetivamente. Estou apenas um quarto brincando. Mas elas são mesmo:
elas são uma maneira através da qual donos de capital extraem uma parcela aumentada
do excedente gerado pela criação de empregos.
Então o que deve ser feito? Bem, uma opção é simplesmente
usar as manivelas do governo para recapturar o excedente e redistribui-lo às
massas. Não é uma solução ideal, pelo menos neste caso, pois empilha incentivos
desagradáveis sobre as distorções que já foram criadas pelas restrições de
zoneamento. Melhor corrigir a distorção inicial, o que nos leva à segunda
opção.
Você pode reformar instituições locais para gerar melhores
resultados de zoneamento. Há várias boas ideias de como fazer isso por aí. O
que está menos claro é como alguém cria suporte para a reforma institucional. Não
devemos sair dizendo que é impossível, mas primeiro essas ideias devem vencer
batalhas intelectuais para depois vencer batalhas políticas, então é seguro
concluir que tais reformas representam parte de uma estratégia de melhorias de
longo prazo.
Talvez o mercado vai se corrigir sozinho? Isso não é
totalmente impossível. Vamos assumir que há uma persistência à restrições de
zoneamento, tanto que cidades relativamente liberais para construção se
mantenham dessa forma mesmo após o crescimento da população. Vamos assumir
também que a medida que San Francisco perde possíveis migrantes para outras
cidades, começa a surgir massas críticas de pessoas abrindo caminho para o
surgimento de novos hubs de tecnologia, que pelo menos parte se dará em cidades
liberais para construção. Então talvez uma delas eventualmente gera um salto na
sua liderança tecnológica como uma cidade que gosta de construir mais que San
Francisco. Por outro lado, se o zoneamento de San Francisco rejeita apenas
não-techies que somente aumentariam a congestão de San Francisco sem contribuir
muito às suas sinergias tecnológicas, então as restrições de San Francisco
podem estar reforçando seu status como um líder tecnológico.
Isso deixa a tecnologia como a salvação. Talvez possamos
inventar ótimos hologramas que tornam menos crítica a presença física em San
Francisco. Talvez inventemos a teletransportação, que o raio parta as leis da
física. Talvez simplesmente vamos desenvolver maneiras melhores de construir e
desenhar cidades, que minimizam os custos reais ou percebidos de novas construções
aos moradores da cidade.
Ou podemos não fazer nada, simplesmente sentar e observar a
moradia permanecer um instrumento da oligarquia. Quem vai saber. Mas seja como
for que isso acabe, devemos ser claros sobre o que está acontecendo e quais
foram os seus efeitos.
