A incrível verticalização de Copacabana

Continuando o estudo sobre o Rio de Janeiro descubro mais uma perspectiva interessante do Maurício de A. Abreu, no livro Evolução Urbana do Rio de Janeiro, neste caso sobre um dos resultados da verticalização da Zona Sul de Rio nos anos 50 (sublinhado meu):

"Numa área já totalmente ocupada, e onde os condicionantes físicos não mais permitiam a incorporação de novos locais ao tecido urbano, esse crescimento [86% em Copacabana e 48% na Gávea] só foi possível mediante a ocupação intensiva do solo, ou seja, através da verticalização das construções. Isto, por sua vez, foi facilitado a partir de 1946, quando a Prefeitura Municipal - talvez devido à grandes pressões imobiliárias - liberou o gabarito dos prédios de Copacabana para 8/10/13 andares, conforme a localização. Assiste-se, assim, a partir de 1946, ao boom imobiliário de Copacabana, com a substituição rápida e quase total das edificações construídas na fase de ocupação do bairro, por construções mais modernas, de vários pavimentos."

Ele continua:

"Com efeito, embora houvesse lei federal determinando o que uma casa ou apartamento precisava ter, essa mesma lei não previa áreas nem formas. Nada impediria, então, que se construíssem edifícios com uma grande quantidade de pequenos apartamentos."

E conclui:

"Assim, sob a égide da legislação então em vigor, proliferaram na zona sul os apartamentos de quarto-sala e os chamados conjugados, especialmente em Copacabana. E esse bairro - de início ocupado por classes de renda alta, e depois invadido pela classe média e pelas favelas - pôde ser também finalmente alcançado pela classe média-baixa, que para aí se deslocou em grande número, à procura não só de status, como de proximidade a fontes de emprego e a meios de consumo coletivo."

Copacabana, primeira metade dos anos 50: muitos prédios e ainda algumas 

grandes residências da primeira ocupação [Fonte: foi um RIO que passou]

Nesse contexto, além de permitir a entrada de uma nova classe social no bairro, a verticalização e aumento da densidade também propiciaram uma ampla diversidade cultural e vida social ao bairro, como explicitam David e Rogério Cardeman (pai e filho, respectivamente) no livro "O Rio de Janeiro nas alturas":

"Com o fim da guerra, já consagrada pela voz de Dick Farney como 'a princesinha do mar', Copacabana começou a sofrer um processo de renovação imobiliária, com a substituição dos imóveis da ocupação inicial por outros dotados de equipamentos mais modernos e o aparecimento dos conjugados de dimensões mínimas (quitinetes)... Em 1951, os novos empreendimentos seguiram rapidamente os novos gabaritos, que liberaram as coberturas dos prédios com 20% da área construída do pavimento inferior, os acesso em pilotis abertos e a garagem subterrânea em toda área do lote. É deste ano o projeto do Edifício Chopin e de vários outros no seu entorno. E são do ano seguinte as inaugurações de dois restaurantes que transformariam a Rua Domingos Ferreira em ponto de ebulição social: a pizzaria Caravelle e a primeira loja da futura rede Bob's."

Outros autores ainda marcam a década de 50 em Copacabana como o nascimento oficial da Bossa Nova, com a gravação do disco "Canção do amor demais" em 1958, cantado por Elizeth Cardoso com arranjos de violão de João Gilberto, e composições de Vinícius de Moraes e Tom Jobim. O bairro não só era moradia como onde os jovens artistas circulavam e gravavam.

Evolução urbana de Copacabana a partir da legislação permitida, por David e Rogério Cardeman. [Fonte: Vitruvius]

Estas evidências históricas de "democratização" do bairro através da verticalização será um dos exemplos usados em uma postagem próxima, onde farei uma análise da imagem ora positiva ora negativa que normalmente temos do processo de verticalização das cidades.

Urbanismo carioca [2]

Descobri (mais ou menos) qual o motivo da forma de Copacabana relativo às leis atuais. Segundo David Cardeman e Rogerio Goldfeld Cardeman:

"O bairro que até a década de 30 era basicamente de pequenas residências foi se verticalizando a partir daí até que em 1946 foi aprovada a Planta de Zoneamento para o Bairro, criando as áreas coletivas e limitando os gabaritos em até 14 pavimentos. Esta planta estabelecia um perfil para o bairro que lembrava muito o proposto por Agache para o centro da cidade. O bairro foi sendo construído baseado nesta planta até que dois fatos marcaram a sua descontinuidade.

Em 1976 com a aprovação do embasamento para garagem de 10,60 metros, os prédios passaram a ter o gabarito da planta de zoneamento mais este embasamento, o que elevou os prédios, criando-se uns mais altos e a sua maior parte mais baixos. E em 1990 com a Lei Orgânica os prédios ao invés de serem mais altos que os antigos passaram a ter somente 12 metros de altura máxima o que criou grandes vazios entre alguns prédios."

Difícil de entender a mudança brusca para uma altura muito mais baixa em Copacabana, mas comprei "O Rio de Janeiro nas alturas" pra descobrir (aliás, a Livraria da Travessa tem sido uma fonte incrível de livros de urbanismo que não se encontram em lugar nenhum).

Sobre o uso do FGTS para financiamento do mercado imobiliário, encontrei outro artigo interessante a respeito, do Grupo de Ensino e Pesquisa em Real Estate da Poli-USP (outra dica do Eduardo VR):

"Desde 1964, com a criação do SFH (Sistema Financeiro Habitacional) pela lei 4.538, o crédito para aquisição de moradias no Brasil tem sido altamente regulamentado. Os financiamentos habitacionais são fundeados por recursos direcionados obrigatoriamente das cadernetas de poupança e do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Atualmente, para moradias com valor de até R$ 130 mil (chegando a R$ 170 mil nos maiores centros urbanos), os financiamentos em sua quase totalidade são fundeados com recursos do FGTS que recebe, mensalmente, 8% da folha salarial das empresas. Esses financiamentos são altamente subsidiados e a Caixa Econômica Federal, apesar de não contar com reserva formal de mercado, detém, na prática, a quase totalidade deles.

Para valores acima de R$ 130 mil, os financiamentos são fundeados por depósitos de poupança. Todos os bancos são obrigados a destinar 65% deles para financiamentos habitacionais. Ou seja, para construção ou aquisição de moradias. A maior parte desses recursos – 80% – destina-se a habitações com valor máximo de R$ 500 mil."

Depois de regular imensamente a construção civil sob todos os aspectos (aprovações em diversos órgãos, normas, limites de densidade, trabalhadores e profissionais envolvidos, impostos, financiamentos) se obriga um financiamento habitacional para a população conseguir pagar pelo preço artificialmente elevado.

Urbanismo carioca

Minha primeira leitura de 2013 é "Evolução Urbana do Rio de Janeiro", do geógrafo Mauricio de Almeida Abreu. Ao longo da leitura estou fazendo algumas pesquisas na internet sobre a cidade que, cada vez mais, mostra curiosidades e fatos incríveis. Eis alguns deles:

Copacabana: 50 mil hab/km² com IA de apenas 4?

1 - Copacabana é provavelmente o bairro "formal" mais denso do país, com incríveis 49233 hab/km² (para efeito comparativo, Manhattan tem 26939 hab/km²). Observando pelo Google Street View nota-se que os edifícios seguem uma média de 10 andares de altura, sem recuos laterais ou frontais - que de forma alguma parecem deixar o ambiente inóspito e pouco iluminado. O que eu ainda não entendi é como que isto é atingido com um coeficiente de aproveitamento de apenas 4 (área construída de 4x a área do terreno), conforme diz o Anexo VIII do Plano Diretor (um valor que aparentemente vem desde o plano de 1976).

2 - As favelas estão longe de serem desorganizadas ou alheias às informações da cidade. Na rede destaca-se os portais Rocinha.org, CUFA.org.br e AfroReggae.org. Nada diferente do que eu presenciei quando visitei a favela do Cantagalo.

3 - O Rio tem a maior favela do Brasil (Rocinha) e é a cidade com o maior número de moradores de favelas no país: 1.393.314. Não é, entretanto, a capital que tem o maior número de favelas (São Paulo possui 33% das favelas do Brasil, mas menores que as cariocas) nem a que tem a maior proporção entre moradores em lotes informais e formais (Belém tem 54,5% da sua população vivendo em favelas).

4 - Injustiças enormes com as remoções das favelas no Rio de Janeiro, justificadas principalmente pelas obras da Copa e das Olimpíadas. No entanto, treze mil famílias de Rocinha e Vidigal receberão títulos de posse de seus imóveis, que em um período de 5 anos se transformação efetivamente em propriedade. É pouco, mas é um início.

5 - Concessões de obras e monopólios de transportes à empresas nacionais e estrangeiras foram marcantes na história do Rio, assim como na urbanização de maioria das grandes metrópoles brasileiras. A Light and Power Tramway Company (geração e distribuição de energia, gás e bondes), ou simplesmente "Light" teve presença tanto no Rio como em São Paulo. A concessão do esgoto carioca pela Rio de Janeiro City Improvements Company Limited (não ser confundida com a "City" paulistana, voltada para urbanização de bairros e fundada 47 anos depois), é outro exemplo, e recebia constantes críticas na sua gestão. A Companhia do Jardim Botânico, a primeira a receber a concessão dos bondes, dividia as linhas com a Rio Light. Sua atuação foi significativa na urbanização da Zona Sul do Rio, mas foi eventualmente comprada pela Rio Light em 1910.

6 - Antes da instalação da Companhia Ferry para transportes marítimos no Rio de Janeiro, havia relativa competição de mercado entre empresas, existindo outras como a Companhia Niterói – Inhomirim (antiga Sociedade de Navegação de Nictheroy) e a Barcas Fluminense. Porém, em 1889 a Companhia Ferry se funde com a Empresa de Obras Públicas do Brasil, responsável pelo abastecimento de água e pelo serviço de carris em Niterói, dando origem à Companhia Cantareira e Viação Fluminense, que então recebe a concessão total dos transporte entre Niterói e o Rio de Janeiro.

7 - Já comentado em uma postagem anterior, o investimento imobiliário privado da "maior PPP do Brasil" no projeto Porto Maravilha na verdade é um marketing falso. O único investidor é o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), dinheiro obrigatoriamente depositado por trabalhadores em um banco público. No site do FGTS está escrito que "Além de favorecer os trabalhadores, o FGTS financia programas de habitação popular, saneamento básico e infraestrutura urbana, que beneficiam a sociedade, em geral, principalmente a de menor renda.". Não faço ideia de como as cinco "Trump Towers" se caracterizam como função do FGTS. Famílias estão sendo removidas à força e construções históricas derrubadas para o megaprojeto estatal, com baixa transparência.

8 - Diferente de São Paulo, Porto Alegre e Curitiba, que possuem valores únicos para as passagens de ônibus para toda a cidade, independentemente da empresa, rota ou qualidade do ônibus, este valor varia nos ônibus cariocas. Este sistema, no entanto, está terminando este ano para a implementação do Bilhete Único carioca. No entanto, está longe de ser um mercado livre de transporte coletivo, já que ele é defendido pelo Fetranspor, uma congregação de sindicatos de empresas de transporte. Segundo o blog "Cidades Possíveis", "As empresas de ônibus representadas pela Fetranspor financiam as campanhas eleitorais e ditam a política pública no setor".

9 - No Rio também existem 7 mil licenças para vans, cujos motoristas protestam para que este número não diminua.