Você sabe o que é "especulação imobiliária"?

A especulação imobiliária é definitivamente a maior vilã apontada por aqueles que hoje estudam, habitam ou simplesmente se interessam por cidades. Ela recebe a culpa de praticamente todos os problemas urbanos: se a cidade é muito densa, se é pouco densa, se tem tem muito trânsito, se é muito cara, se a política municipal é corrupta, se pobres são excluídos às periferias, se empresas lucram com investimentos públicos, se a infraestrutura pública está ociosa, se o patrimônio histórico é destruído, se prédios transformam o visual da cidade, se favelas são incendiadas. A lista é interminável.

Edifícios esmagando casas: um uso equivocado do termo "especulação imobiliária"

Ítalo Calvino, ao descrever a atividade de forma satírica no seu livro "Especulação Imobiliária" colocou o personagem do especulador Sr. Caisotti como um esperto, sem educação e sem escrúpulos de transformar as históricas cidades italianas em infernais selvas de pedra com temas comerciais. No entanto, é muito raro encontrar um interlocutor - mesmo o próprio Ítalo Calvino - que sabe explicar exatamente o que significa especulação imobiliária, apesar de apontá-la como a causa de um determinado problema. Assim nasce o bode expiatório perfeito: um termo pouco compreendido, amplamente aceito como um argumento válido e que conclui com pouco esforço a origem de problemas urbanos complexos.

Eu normalmente não gosto de discorrer sobre o significado de termos, mas o uso deste se tornou tão amplo, tão mal utilizado e, ainda, concluindo problemas longe de estarem resolvidos, que achei essencial tornar o assunto mais claro. O uso indiscriminado de "especulação imobiliária" para os problemas da cidade se torna extremamente prejudicial para um debate sério e racional sobre urbanismo.

O que significa?

Especular nada mais é do que uma aposta, um "chute", com risco de estar errado, de um determinado resultado, um termo que usamos no nosso dia a dia com certa frequência. Diz a manchete de uma reportagem sobre algumas apostas (provavelmente não envolvendo dinheiro, mas não necessariamente) em relação à futura posição de um técnico de um time de futebol:

"Dado Cavalcanti desmente especulações e descarta saída do time do Paraná"

Um uso natural e correto da palavra dentro do seu contexto, grifos meus.

Quando se usa o termo para investimentos seu significado se torna um pouco mais preciso, mas não perde sua essência. Um especulador é aquele investidor que compra um determinado recurso apostando no seu valor futuro, seja qual ele for: uma commodity, ações de uma empresa, moeda ou, enfim, imóveis. Quando "aplicamos" em ações de empresas na bolsa de valores estamos, em essência, sendo especuladores: na maioria das vezes não se espera obter lucro a partir dos pequenos dividendos nem mesmo ajudar a aumentar o valor delas envolvendo-se nos assuntos da empresa, mas simplesmente esperar que seu valor aumente para que elas sejam, no futuro, vendidas com lucro. Novamente: uma aposta no valor futuro, sem qualquer tipo de ação sobre o recurso, com risco de estar errado.

Apesar de bem intencionadas, as donas desta escola de música não sabem o que é

"especulação imobiliária" [Fonte]

Alguém que especula em ativos imobiliários, ou apenas "especulador imobiliário", é, assim, aquele que aposta no valor futuro de um determinado imóvel, desde uma sala comercial até um terreno vazio, sem intenção de utilizá-lo para nenhuma finalidade específica. Um especulador imobiliário pode até apostar na desvalorização de um imóvel através de um contrato futuro, mas essa situação é pouco usual. A forma mais comum de especulação imobiliária é a de comprar um imóvel na esperança da sua valorização, para vendê-lo no futuro com lucro.

Vale lembrar que é muito comum confundir "especulador imobiliário" com "incorporador imobiliário". No desenho acima vemos um grande edifício esmagando casinhas com a legenda "especulação imobiliária". No entanto, o especulador apenas espera e nada constrói, sendo esta a atividade do incorporador. Especuladores podem, no entanto, investir em parte de um empreendimento (podem especular em apartamentos "na planta", por exemplo), para tentar vendê-los no futuro.

A especulação transfere parte do risco do incorporador e todo o risco de futuros moradores para o especulador, pois não precisam investir desde o início da obra. Redução de riscos significam uma contribuição para diminuir os preços para o morador final. Além desse papel, eles aumentam a liquidez - facilidade de vender - pois aumentam o número de compradores no mercado. Com mais especuladores imobiliários, proprietários de imóveis tem mais opções de compradores, contribuindo para a eficiência deste mercado.

Recentemente as donas de uma escola de música do bairro Itaim Bibi, em São Paulo, foram reconhecidas pela mídia como uma "resistência" à especulação imobiliária ao recusarem venderem sua casa. No entanto, apesar de serem bem intencionadas, sua atitude mostra que não sabem o que especulação imobiliária significa. Ao impedir o desenvolvimento de um imóvel de uma região extremamente demandada e abastecida de infraestrutura urbana, elas mesmas podem ser consideradas especuladoras, pois podem estar aguardando uma valorização ainda maior do seu terreno para aumentar os seus lucros em uma venda futura.

Apesar de termos definido o termo "especulação imobiliária" as críticas permanecem. Abordamos abaixo algumas delas:

Especulação imobiliária expulsa comunidades?

A charge do cartunista Latuff mostra o Prefeito do Rio de Janeiro Eduardo Paes "limpando" os morros através dos especuladores imobiliários. No entanto, por definição, especuladores imobiliários não podem especular sobre os morros cariocas. É estimado que cerca de 90% das comunidades brasileiras encontram-se em terrenos públicos, sendo impossíveis comprá-los no mercado e apostar no seu valor futuro. A compra pode ser feita informalmente, barraco por barraco, mas entendo não é este o sentido implícito na charge. Além disso, seria um acontecimento raríssimo caso tenha acontecido.

Alguns poderiam argumentar que, neste caso, o especulador imobiliário é o proprietário atual do terreno: o poder público, ou seja, o próprio Eduardo Paes. Por muitos anos o poder público permitiu os assentamentos mas criou leis que impedem o usucapião, aguardando a valorização. Hoje ele vende as áreas para incorporadores imobiliários. No entanto, estes terrenos não foram adquiridos pelo poder público no mercado imobiliário, como uma aposta, mas conquistados através da força e mantidos através do monopólio da força séculos atrás, o que enfraquece a coerência do uso do termo "especulação imobiliária" neste caso.

Especulação imobiliária deixa os imóveis mais caros?

Fonte: UOL

Para responder essa pergunta devemos primeiro entender o que move os preços dos imóveis em uma cidade: ele não escapa da velha "lei da oferta e demanda". Os fatores fundamentais são a atratividade da cidade ou bairro em questão para novos moradores (demanda) em questão e a limitação do estoque de imóveis (oferta).

Hoje estamos em um momento histórico para o mundo urbano, já que mais da metade da população mundial vive em cidades. Há um novo movimento migratório de zonas rurais e cidades industriais para as metrópoles e zonas metropolitanas, principalmente em países subdesenvolvidos. Nos países mais urbanizados o movimento se dá das cidades pequenas para as cidades grandes, dos subúrbios aos centros. O Brasil encontra-se entre estes estágios, com grande crescimento das periferias e zonas metropolitanas dada à limitação construtiva nas zonas centrais. Caso as cidades possuam uma oferta limitada de imóveis para uma demanda populacional crescente, os preços tenderão a aumentar.

Indo para a escala do bairro vemos diversos fatores locais que atraem demanda por moradores: acesso à infraestrutura, qualidade social, ambiental e visual do entorno e a conectividade: tanto entre os moradores como entre eles e o resto da cidade. Tais qualidades podem levar a uma ótima disponibilidade de empregos, serviços e opções de entretenimento ou, por outro lado, qualidades habitacionais como silêncio, áreas verdes e boa incidência de sol. Isso explica porque bairros "revitalizados" sofrem aumento de preços, muitas vezes mesmo com aumento do estoque imobiliário: há um aumento em outras qualidades da região que aumentam sua atratividade e, assim, a demanda pela região supera o aumento da oferta, que ocorre em uma área "revitalizada" limitada.

Em seguida há as limitações físicas e regulatórias que um determinado imóvel possui, normalmente referindo-se a terrenos. Se um determinado terreno é numa encosta talvez o valor dele seja próximo de zero, já que uma construção segura é muito custosa. Ao mesmo tempo, caso tecnologias surjam que possibilitem a ocupação seu valor aumentará, já que abre um novo leque de possibilidades para sua transformação. Barreiras regulatórias como limites de densidade, alturas, recuos, vagas de garagem, área construída, dificuldade de aprovação de projetos, existência de fauna, flora ou patrimônio histórico ou público que deve ser mantido também diminuem o valor de terrenos já que diminuem as possibilidades de transformação daquele espaço. Isto se torna evidente nas zonas centrais das grandes cidades, (ou "nobres", no caso do Rio de Janeiro não seria o "centro" mas sim a Zona Sul), que sofrem pressão da demanda por imóveis mas tem regulações muito rígidas, jogando os preços para cima. Cidades que, de forma geral, possuem menos restrições à construção de novos imóveis, seja regulatórios ou geográficos, tem um equilíbrio maior na relação entre oferta e demanda por imóveis e, assim preços mais baixos.

O papel do especulador é tentar prever estes aumentos de demanda (que não necessariamente vão se realizar no futuro), para acertar o ponto ótimo de vendê-lo. Este "ponto ótimo" deve garantir não só o seu lucro como não deve vender para o primeiro interessado em incorporar qualquer coisa: o custo de vender o imóvel, construir uma primeira estrutura e demoli-la para atender uma demanda que cresce talvez seja alto, gerando um desperdício de recursos.

No entanto, especuladores são seres humanos como nós, que não tem todo conhecimento do mercado e nem sempre agem racionalmente, podendo errar feio no tempo da venda destes imóveis. Iludidos por um mercado imobiliário em valorização, especuladores podem segurar imóveis esperando uma valorização ainda maior, gerando escassez artificial e contribuindo para o aumento dos preços. Isso pode gerar as chamadas "bolhas especulativas" - que eventualmente estouram, voltando para patamares de preços mais realistas e gerando grandes prejuízos para estes "jogadores" irresponsáveis.

Ao observar estes efeitos, muitos clamam por atitudes do poder público para mitigar efeitos negativos da especulação como este. No entanto, o poder público também é formado por humanos como nós, que não tem todo conhecimento do mercado e nem sempre agem racionalmente. Além disso, ao seguirem os incentivos políticos do regime democrático, acabam subsidiando os especuladores com frequência e criando bolhas ainda maiores, como veremos adiante.

Especulação imobiliária é lucro garantido?

Cidade fantasma de Sewell, no Chile: especuladores se deram mal.

A definição acima sobre o preço mostra que, ao contrário do que algumas reportagens deixam implícito (ou, às vezes, explícito), não há nada que garanta o aumento indefinido do valor de um imóvel. Apesar de terrenos em cidades de sucesso terem um aumento agregado no valor dos seus terrenos (pelo aumento da atratividade com estoque limitado de terrenos), não é incomum vermos desvalorização de imóveis e até mesmo de terrenos em cidades que não possuem o mesmo sucesso. Existem cidades inteiras que, após períodos de riqueza e desenvolvimento são completamente abandonadas, com os preços dos terrenos indo a zero. Apenas nos EUA existem centenas de "cidades fantasma", locais onde especuladores de terra teriam perdido todo seu investimento. Na China isso também ocorreu a partir de um estímulo artificial do governo para urbanizar o país, que também resultou em uma série de cidades fantasma com grandes prejuízos a especuladores. Também existem vários casos de longos períodos de deflação imobiliária, como no Japão, onde nos últimos 22 anos os preços de terreno caem anualmente ao invés de subir, resultado do estouro da bolha econômica dos anos 80. Muitos daqueles que investiram em terrenos naquela época na esperança de vendê-los mais caros no futuro provavelmente já liquidaram o investimento, desvalorizado, para amenizar seu prejuízo.

Em São Paulo, após alguns anos de bonança do mercado imobiliário, a diminuição na velocidade de vendas de unidades provou um despencamento no preço de terrenos no ano passado, certamente prejudicando muitos especuladores que esperavam um lucro garantido. Ainda, o valor de um terreno pode até subir, mas se na hora da venda o lucro não for equivalente ou superior à um investimento de renda fixa de uma poupança, por exemplo, o especulador perdeu dinheiro, já que deixar o dinheiro no banco traria um resultado melhor.

Especulação imobiliária privatiza investimentos públicos?

É comentado que a valorização de imóveis está frequentemente atrelada a investimentos públicos, sendo injusta a coleta de lucros pelo especulador. O Renato Saboya, do blog Urbanidades, nos comentários de sua postagem sobre especulação imobiliária, comenta sobre a frequência dos "atores públicos" na valorização de terrenos (grifos meus):

"os casos em que as localizações são melhoradas pelos investimentos de outros atores são infinitamente mais frequentes do que o contrário.... Portanto, para os fins a que esse definição está destinada, dentro do contexto do planejamento urbano... o recorte adotado por ela é suficiente."

É evidente que, embora parte do desenvolvimento da infraestrutura nas periferias das nossas cidades seja feito por loteamentos privados, o poder público continua sendo o principal ator no direcionamento dos principais investimentos.

O processo democrático, infelizmente, é marcado por uma constante disputa de interesses pelo poder governamental estabelecido, o chamado rent-seeking. Assim, não e incomum existirem proprietários de terrenos que auxiliam, pressionam, e muitas vezes corrompem políticos e funcionários públicos para obter benefícios sobre seus terrenos. Os proprietários frequentemente fazem doações privadas para a campanha de um determinado político ou partido, apostando (ou "especulando") na devolução de favores no futuro. Os benefícios retornam como acesso e qualidade da infraestrutura e rede de transportes, regulação de o que pode ou não ser construído em um determinado terreno e o monopólio da força para aplicar a "desapropriação por utilidade pública" de terrenos adjacentes ou para chegar com a infraestrutura desejada. Assim, a aposta não se dá em ativos imobiliários, mas sim em políticos.

O poder público não subsidia especuladores apenas com obras, mas também incentiva artificialmente o mercado com suas políticas habitacionais. Ao subsidiar programas como o "Minha Casa, Minha Vida", criando basicamente financiamentos subsidiados para a construção (principalmente nas periferias, onde sobram mais terrenos sob especulação) ela provoca uma salto artificial no preço do terrenos de especuladores que antes não tinham demanda pois os projetos não eram viáveis. Algo na mesma linha ocorreu na bolha imobiliária estadunidense, onde especuladores de imóveis tinham seus recursos protegidos pelas agências paraestatais Fannie Mae e Freddie Mac.

Vale notar que, apesar do que se imagina, esse tipo de atividade é mais comum quando mercados são fortemente regulados: dada a dificuldade de empreender um determinado projeto sem uma grande interferência estatal o mercado tende a investir cada vez mais em proximidade política do que em qualidade de produto. Em mercados totalmente estatizados apenas os amigos do imperador são beneficiados, enquanto em mercados competitivos e despolitizados não há muito o que um político possa fazer para favorecer um determinado agente de mercado. No Vale do Silício é raro ver executivos de empresas de tecnologia fazendo amizades com o poder público, diferente de executivos de concessionárias ou de incorporadoras de obras públicas.

Enfim, é comum vermos o termo "especulação imobiliária" sendo usado de forma expandida: o "recorte" do termo mencionado por Saboya, embora o problema identificado não seja especulação imobiliária em si. Mas acredito que a separação dos conceitos seja de suma importância pois, como vimos acima, um especulador imobiliário nem sempre age dessa forma, nem sempre terá benefícios públicos privatizados e, principalmente, nem deveria agir ou se beneficiar em situação alguma. Para corrigir as distorções existentes sobre especulação imobiliária o especulador deve arcar com todo o risco da sua aposta e se responsabilizar por toda infraestrutura, independente do poder público.

Se o poder público simplesmente não investisse em infraestrutura os agentes privados seriam obrigados a arcar com os próprios custos da urbanização, sem privatizar os lucros na valorização do seu imóvel. Apesar de infraestrutura ser uma necessidade no nosso país, os bilhões gastos em infraestrutura pelo governo - seja qual ele for - são normalmente baseados em projetos não só tecnicamente problemáticos como são excludentes: priorizam regiões centrais ao invés de regiões periféricas, além de desapropriar cidadãos pobres na sua execução.

A devolução destes bilhões para a população (gerando recursos de sobra) aliada à segurança dos direitos de propriedade (principalmente dos mais pobres, que normalmente são os mais afetados) traria resultados superiores e eliminaria a privatização de recursos públicos - pois não haveriam recursos públicos a serem privatizados. Infraestrutura no Brasil já é construída privadamente em uma série de loteamentos e bairros privados, como os projetos do Alphaville, o Granja Marileusa ou a Cidade Pedra Branca, que praticamente independem do poder público para a valorização do terreno. Buscando sustentabilidade e eficiência no seu processo de urbanização, uma série de exemplos em países do mundo inteiro mostram que governos estão migrando para um modelo baseado no investimento privado na construção da infraestrutura. Até mesmo grandes obras como as linhas de metrô de Hong Kong e grande parte da rede de metrô de Tóquio são, na verdade, linhas privadas, embora ainda reguladas pelo poder público.

Especulação imobiliária contribui para o espraiamento urbano, deixando a infraestrutura urbana ociosa?

Esta é outra crítica frequente à especulação imobiliária, ao deixar imóveis vazios na espera de lucros futuros. É evidente que a especulação contribui pontualmente para esta situação, mas o planejamento urbano tanto acentua o problema de imóveis parados por especulação como é a principal causa do subaproveitamento de infraestrutura e do espraiamento urbano.

Como comentado nos assuntos tratados anteriormente, especuladores frequentemente aguardam mudanças regulatórias específicas para desenvolver os seus terrenos ao invés de observar mudanças de mercado como a atratividade e as características do bairro. A grande dependência do desenvolvimento do setor público contribui para que determinados terrenos sejam segurados por muito anos, a espera de milagres políticos que podem multiplicar o valor do terreno. Muitos imóveis nos centros urbanos de grandes cidades como Porto Alegre ou São Paulo, que depreciaram muito nas últimas décadas, estão abandonados sob especulação. No entanto, os proprietários aguardam não a revitalização orgânica (que já ocorre), mas especulam nos projetos públicos de revitalização dos centros que, ao injetar recursos, valorizarão todos os imóveis do bairro.

Ao mesmo tempo, políticas públicas em praticamente todas as cidades limitam o desenvolvimento através de leis de zoneamento, limites de densidade, recuos obrigatórios e vagas mínimas de garagem em bairros que são verticalizados, e até mesmo leis de tombamento, mantendo bairros com densidades artificialmente baixas onde existe infraestrutura disponível para atender muito mais gente. Este é o caso do bairro Jardins, em São Paulo, que é bem atendido por infraestrutura urbana mas que está sujeito à rígidas regras contra o seu adensamento. Com a revisão do seu Plano Diretor, São Paulo tentará remover algumas dessas distorções, permitindo o adensamento próximo à estações de metrô e corredores de ônibus.

Finalmente, uma conclusão

Assim, para maioria das problemáticas referidas à "entidade" chamada "especulação imobiliária", acredito ser mais adequado usar termos como rent-seeking, corporativismo ou até mesmo o antigo mercantilismo, variações diferentes sobre o subsídio estatal de grupos escolhidos, não necessariamente relacionados à especulação imobiliária propriamente dita.

É claro que, como problema de qualquer definição de termos, muitos podem discordar do meu significado de especulação imobiliária, chegando em conclusões diferentes. No entanto, minha intenção aqui é contribuir para que o termo reflita suas próprias palavras, evitando aberturas para interpretações condicionais ou subjetivas, que muitas vezes geram ataques aos atores errados e uma confusão generalizada no entendimento do urbanismo.

Como leitura (ainda mais) aprofundada, recomendo o texto "O Espantalho da Especulação Imobiliária", por David Pierin e o artigo "Market-hampering land speculation: fiscal and monetary origins and remedies" do economista Fred Foldvary.

Revivendo o Centro abandonado / Reviving the Abandoned Downtown

"Esqueleto urbano" na Praça XV, em Porto Alegre

Centro: odiado por muitos, amado por poucos, onde muitos trabalham e poucos moram, onde sujeira, pixações e propagandas ilegais escondem uma cidade perdida. Por que saímos do Centro, e quando voltaremos?

Em São Paulo, de 1970 a 2000, os principais bairros da Zona Central perderam praticamente metade de sua população, tornando-se uma região predominantemente de comércio, abandonada à noite na falta de gente suficiente para se apropriar, ou tomar conta, do espaço público. Estima-se que há 40.000 imóveis encontram-se abandonados só na região da Administração Regional da Sé, uma região totalmente equipada com infraestrutura, serviços públicos e um comércio movimentadíssimo durante o dia.

Essa mesma falência se repete nas principais metrópoles brasileiras: No Centro do Rio de Janeiro, 39 edifícios já apresentam risco de desabamento. Em Porto Alegre, sejam casarões na Duque de Caxias ou prédios altos na Praça XV, não faltam exemplos de construções abandonadas no Centro Histórico. São múltiplos os motivos que levaram as pessoas a saírem, que se retroalimentam c degradação espacial: saída de moradores de rendas mais altas, os habitantes e frequentadores do "passado romântico" desses bairros em busca de lares menos barulhentos e mais espaçosos (subsidiados pela infraestrutura voltada para automóveis e regulamentações anti-densidade e anti-usos mistos em bairros selecionados); degradação dos imóveis com o tempo, aumentando gradualmente o custo de manutenção e adaptação à tecnologias modernas; aluguéis e condomínios altos demais para moradores de baixa renda; aumento de taxas de criminalidade (principalmente furtos de celulares e carteiras). No caso do Rio de Janeiro, uma das causas foi uma decisão dos "técnicos", que proibiram a moradia em boa parte do Centro por decreto de 1974 até 1994.

Mas mesmo com os preços baixos, o mercado de construção civil age com cautela e lentidão para reinvestir na área. Por que a inércia?

Como primeiro motivo é de se notar que vários dos prédios abandonados são do próprio estado, sem perspectivas de investimento privado. Ao invés de tentar criar ou expandir órgãos apenas como justificativa para ocupá-los, uma alternativa para estes edifícios seria leiloá-los abertamente, arrecadando o máximo possível para o poder público e reinvestindo na sociedade e, ao mesmo tempo, incentivando o comprador a tomar uma decisão responsável com o patrimônio adquirido.

Logo em seguida estão os prédios tombados, construções legalmente protegidas por serem consideradas parte do patrimônio histórico da cidade, estado, país ou mundo. Entretanto, como já comentei em post anterior, o tombamento de um edifício normalmente é um tiro que sai pela culatra. Vários edifícios são largados às moscas justamente pelas barreiras a adaptação e pelos altos custos de manutenção exigidos. As regras procuram preservar a história mas infelizmente criam resultados opostos. É possível considerar ainda que alguns destes edifícios, pelo número de restrições estabelecidas pelo tombamento, são mais públicos do que privados, já que o direito de propriedade sobre o bem é muito fraco.





Edifício da Companhia Nacional de Tecidos: em vias de ser recuperado após entraves legais, ocupações, dívidas e denúncias de corrupção (Fonte: G1)


Assim como os tombamentos, a cobrança do IPTU também é uma política que tem grandes chances de surtar efeitos justamente contrários aos que foram propostos, sendo no caso evitar a ociosidade de terrenos. O que acontece basicamente são dívidas milionárias de IPTU atrelados a esses imóveis, na maioria das vezes de proprietários que perderiam tudo caso tivessem que arcar com os custos e que ao mesmo tempo afugentam construtoras a comprar as propriedades já que teriam que quitar a dívida para empreender um projeto sério. Segundo o site Edifícios Abandonados, alguns exemplos no centro de São Paulo, como os edifícios Prestes Maia e Mauá, ultrapassam R$2 milhões a pagar. Uma alternativa para este problema seria descontá-los do IPTU como um incentivo à sua reocupação, colocando-o novamente atrativo para investidores, o que parece ter acontecido no caso do prédio da antiga Companhia Nacional de Tecidos, em São Paulo. A regra vigente de desapropriação sob pagamento de títulos de dívida pública acaba sendo pior já que coloca o destino da propriedade nas mãos de grupos políticos, muitas vezes dando continuidade ao abandono ou tendo seu uso mal alocado, já que decisões públicas tem poucos incentivos para serem eficazes.

Por fim, há alguns edifícios que já estão nas mãos de investidores privados, mas que esperam o momento certo para reformá-los. Sim, esta é a chamada "especulação imobiliária", mal vista porém incompreendida por maioria das pessoas, e no entanto provavelmente uma das alternativas mais realistas para reocupar os centros. A lógica é simples: se estes investidores realizarem as obras muito cedo poucos compradores podem aparecer, que além de gerar uma grande perda econômica os edifícios continuarão vazios. Por outro lado, se demorarem demais o custo do investimento (dinheiro que poderia render juros em uma aconta bancária) cresce e pressiona o investidor a realizar o projeto. Ele tem, assim, bons incentivos para identificar quais são as maiores demandas e quando será o momento perfeito de agir.

Apesar de lento, é este caminho que fez a Zona Central de São Paulo ser a região que mais cresceu nos últimos 10 anos, revertendo o cenário dos 30 anos anteriores. Poucos sabem, mas ela ganhou neste período 63 mil habitantes, representando um aumento de 13,3%. As reformas são graduais, primeiro por aqueles atraídos aos custos baixos e à proximidade ao trabalho, e assim 60 mil metros quadrados do Centro de São Paulo já foram reformados nos últimos anos, com uma tendência parece continuar. Porto Alegre também vê este movimento, que hoje reverte a tendência de emigração que durou de 1980 a 2005, onde o Centro Histórico perdeu um terço de sua população.



Mas investidores ainda enfrentam outros custos e riscos para seguirem em frente, normalmente gerados pelos planejadores municipais: além das dívidas de IPTU, ainda há regras que como a obrigação de criação de vagas de garagem, a limitação do potencial construtivo e um períodos intermináveis para aprovação de projetos, aumentando o risco dos projetos e o custo do m² construído. Qualquer edificação tombada ainda possui uma "área de influência", que restringe o que é construído no seu entorno, e por serem antigos nossos centros estão repletos destas áreas de influência.

A questão da segurança pública também é uma variável não controlada pela iniciativa privada, principalmente no tangente ao violento tráfico de drogas - um desafio importante para a reurbanização do Centro no caso de São Paulo, já que é lá que está instalada a chamada "Cracolândia". Como já escreveu o urbanista Stephen Smith, "a guerra às drogas é uma guerra às cidades", e a regularização das drogas proibidas, desconectando-as das atividades criminais, deve ser seriamente avaliada a nível nacional.

Mas as prefeituras não teriam parte do mérito nesta reocupação, já que fazem investimentos em grandes projetos e na recuperação deste patrimônio tombado? Em Porto Alegre, o programa Monumenta pretende investir R$21 milhões, já o Procentro paulistano, R$184 milhões. Mas analisando a situação como um todo, fica clara a atitude paradoxal dos políticos, criando dificuldades em uma ponta para mostrar serviço em outra. Assim como os projetos a nível federal, megaprojetos empreendidos e financiados pelo estado dão mais votos, já que eleitores "vêem para onde está indo o dinheiro", diferente de políticas que gradualmente permitem um desenvolvimento natural da região. Ainda, as empresas que participam das empreitadas estatais, recebendo empréstimos especiais e garantias politicas, acabam não correndo o risco que deveriam, servindo apenas como um braço articulador mais eficiente de uma política pública gerada por interesses políticos.

Projeto Cais Mauá, em Porto Alegre. Bom, mas não pra todos

Desconsiderando demandas reais de mercado, estes programas esquecem da alternativa de apenas reduzir os impostos e retirar regras que praticamente proibem a ocupação dos centros e levam ao encarecimento da construção, permitindo que cidadãos então independentes escolham o futuro do Centro consumindo projetos de ONGs e construtoras de forma responsável. Os programas estatais para reviverem áreas centrais mortas, por mais que possam parecer causas nobres, utilizam dinheiro público para tal e, na prática, se tornam uma redistribuição de renda inversa. Com um direcionamento artificial a certas causas há aumento também artificial no preço dos imóveis, sem que haja uma ocupação de moradores de baixa renda, que continuarão isolados nas periferias. Estes, ainda, provavelmente não se deslocarão por distâncias tão grandes até os centros para usufruir das atividades culturais "para todos", e possivelmente nem se interessarão pela característica da artes expostas. Se sabe que os maiores frequentadores da Pinacoteca de São Paulo, do MARGS em Porto Alegre, ou pessoas que tem a revitalização do patrimônio histórico da cidade como uma prioridade financeira não são os pobres da periferia, mas sim as elites das zonas centrais. Blogs e sites sobre movimentos sociais que lutam pela ocupação popular dos dos centros abandonados mostram claramente seu descontentamento com o caminho tomado pelos projetos de reurbanização de Porto Alegre, que não permitem uma gentrificação natural. Críticos da gentrificação, este processo de retomada das áreas antigas e abandonadas, dizem que ela "expulsa" os moradores pobres de suas casas com a valorização dos imóveis. Mas se eles possuem direito de propriedade e direito a negociar ou recusar as propostas de compra de seu imóvel não há expulsão mas apenas uma troca voluntária de interesses.

Mesmo com todos os problemas, fico otimista pelos Centros como espaço construído: com o tempo, deixarão de ser abandonados e voltarão a ter a vitalidade das gerações que passaram. No entanto, será um processo lento e distorcido, onde politicagem e falsos interesses serão manifestados, onde muitos serão injustiçados e onde as dores dos prejudicados ficarão escondidas sob as fachadas de uma cidade aparentemente renovada.

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Downtown: hated by many, loved by some, where many work and few live, where pollution, bad graffiti and illegal advertising hide a lost city. Why did we leave the center of our cities, and when are we going back?

In São Paulo, from 1970 to 2000, the main neighborhoods of the "Zona Central" lost nearly half their population, becoming a commercial area, abandoned at night lacking people to appropriate, or take care of, the public spaces. It is estimated that in the paulista Downtown, a region fully equiped with infrastructure, public services intense commerce during the day, there are more than 200 abandoned buildings in a 1,5mi radius.

This same negligence repeats itself in Brazil's largest metropolises: in Rio's Centro, 39 buildings are public hazards in risk of falling. In Porto Alegre, from old mansions on Av. Duque de Caxias or tall buildings at Praça XV, it's not hard to find derelict buildings at the Centro Histórico neighborhood. There are multiple causes of why people left these properties, that act upon themselves causing spatial abaondonement: fleeding rich residents, the inhabitants of Downtown's "romantic past" in search of quieter neihborhoods and bigger lawns (subsidized by auto-oriented infrastructure, anti-density and anti-mixed use regulations in selected zones); degradation of buildings with time, gradually increasing costs for maintenance and adaptation to new technologies; high rents for low wage earners; increase of crime levels (wallets and phones are regularly stolen). In case of Rio de Janeiro, one of the causes was by a "technical" decision, prohibiting residential use in most of the downtown area from 1974 to 1994.

But even with low prices, the building market acts cautiously and slowly to reinvest in the area. Why is it afraid?

At first one should notice that many of the abandoned buildings we find in these areas are state property, with no chances of receiving private investment. Instead of creating or expanding new agencies just as a reason to occupy them, one alternative for these buildings would be to openly auction them out, with the public sector receiving the largest sum possible to reinvest in society and, at the same time, incentivizing buyers to take responsible decisions with his new property. 

Next we see landmarked buildings, which are legally protected from alterations while considered a significant meaning for the city, state, country or even world. However, as I have already argued, landmarking buildings usually gives us bad results. Many buildings are abandoned because of the high maintenance costs demanded and legal restrictions for adaptation and retrofitting. Rules aim at saving history but end up creating opposite effects. One can even consider that some of these buildings are more public than private, as there are an astonishingly high number of restrictions on property.

Building taxes, the brazilian IPTU, which has also been covered in this blog, also ends up damaging downtowns. Just as landmarking, taxing buildings is also a policy that has great chances to surge opposite effects from what it was intended to, in this case avoiding lots from being abandoned. There are several buildings with millionaire tax debts attached to them, in most cases so high that the owners would lose everything if they had to pay them out, which also scares building companies from buying them as they would have to pay the debt in order to go ahead with a serious project. According to the website Edifícios Abandonados ("Abandoned Buildings"), a few examples in downtown São Paulo such as the Prestes Maia and the Mauá buildings have more than R$2 million payable. Today's rule of using eminent domain and paying the owners in public debt securities has worse outcomes as it puts the buildings fate in the hands of political groups, which many times leave the building abandoned or is misallocated as public decisions have little incentives to be effective.

At last, there are a few buildings which are already in the hands of private investors, which wait for the right moment to refurbish them. Yes, this is the so-called "speculation", viewed as "evil" or plainly misunderstood by most people, but which can be one of the most realistic options to occupy downtowns. The logic is simple: if these investors execute their projects too soon few buyers may appear, keeping the building empty while generating a huge economic loss. In the other hand, if they wait for too long the cost of the investment (money that could be earning interest in a bank account) grows and pressures the investor to go ahead with the project. He has, therefore, good incentives to identify what are the greatest demands and when is the perfect moment to act.

Despite being slow, this is the route that made São Paulo's Zona Central the region that grew the most in the last 10 years, reversing the scenario of the previous 30 years. Few are aware of this, but it gained in this period 63,000 new residents, an increase of 13%. Refurbishments are gradual, first by those attracted by low rents and proximity to work, and 60,000 sqm have already been transformed this way in the last few years, with a tendency that seems to continue. Porto Alegre has the same drive, which today reverses the emigration that last from 1980 to 2005, where the Centro Histórico lost a third of its population.

But investors still face other risks and costs to go ahead, usually generated by municipal planners: besides IPTU debts, there are still rules such as mandatory parking spaces for new buildings, FAR (Floor Area Ratio) limitations and endless approval stages to approve any given project, increasing investment risks and, therefore, floor prices. Landmarked buildings even have an "area of influence", restricting what is built around it, and as our downtowns are old they are filled with these areas of influence.

Public safety is also a variable uncontrolled by private investors, even less when issuing the subject of violent drug trade - an important challenge in the case of downtown São Paulo, as it is home of Cracolândia ("Crackland"). As urbanist Stephen Smith wrote, "the war on drugs is a war on cities", and the regulation of prohibited drugs, disconnecting them from criminal activity, should be seriously evaluated at national level.

But don't City Halls have a part in this re-occupation, as they are making large investments in huge projects and saving landmarked buildings? In Porto Alegre, the Monumenta program promises to invest R$21 million, the paulistano Procentro, R$184 million. But analyzing the situation as a whole one clearly sees a paradoxical attitude from politicians, creating difficulties in one end to show service in another. As in federal level projects, megaprojects undertaken and financed by the state get more votes, as voters "see where the money is going", instead of policies that gradually allow a natural development of a certain region. Still, companies participating in the state-driven goal, receiving special loans and political guarantees, end up market-risk-free, working only as an efficient executor of a public policy driven by political interests.

Se sabe que os maiores frequentadores da Pinacoteca de São Paulo, do MARGS em Porto Alegre, ou pessoas que tem a revitalização do patrimônio histórico da cidade como uma prioridade financeira não são os pobres da periferia, mas sim as elites das zonas centrais. 

Disregarding real market demands, these programs forget the alternative of merely reducing taxes and removing rules that nearly prohibit occupying downtowns and lead to an increase in building prices, allowing then independent citizens to choose their own future for Downtown consuming projects by NGOs and building companies in a responsible way. State programs to revive dead central areas, however much it may seem as a noble cause, use public funding to do so and, in practice, become a reverse redistribution program. Artificially directing funds to certain causes there is also an artificial increase in the prices of buildings, with no occupation by low-wage residents, who will remain isolated in the periferias, the cities' outer areas. Still, these people probably displace themselves dozens of miles to enjoy the cultural activities created "to all", and possibly won't even be interested in the art being exibited. It is known that the largest public inside São Paulo's Pinacoteca or Porto Alegre's MARGS, or people who have the revitilization of the heritage of a city as a financial priority aren't the poor in the periferias, but the central zone elites. Blogs and sites by social movements fighting for a popular occupation of abandoned downtowns clearly show their discontent with the path taken with Porto Alegre's reurbanization project, which don't allow for a natural gentrification. Critics of  gentrification, this process of retaking old abandoned areas, say that it "expells" poor dwellers from their homes with the increasing prices of their property. But if they have property rights and the right to negotiate or refuse buying proposals of their realty there isn't expulsion, just a voluntary exchange of interests.

Even with all problems involved, I'm optimistic for brazilian downtowns as a built environment: with time they will cease to be abandoned and will come back to having the vitality of past generations. Nevertheless, it will be a slow and distorted process, where political interests and fake demands will be manifested, where many will be wronged and where losers will be forgotten and hidden behind the facades of an apparently renovated city.

Por que esquecemos do nosso patrimônio histórico / Why We Forget Our Historical Heritage

Veterinária Gaúcha, em Porto Alegre: o que leva à negligência?

Pelo último post que eu escrevi sobre o assunto leitores podem acreditar que eu não valorizo patrimônio histórico, o que não é verdade. Minha preocupação surge ao identificar, muito além da dificuldade de discernir e escolher o que é patrimônio histórico ou não pelo estado, a dificuldade da conservação em si. Tanto arquitetos como cidadãos de forma geral vêem o estado como a única entidade possível para cumprir essa função social, vendo a busca pelo lucro no setor privado como um fator destruidor de memória.

Mas as coisas não funcionam exatamente dessa maneira, com diversas distorções nas entrelinhas que alteram os incentivos dos proprietários de forma que tanto leigos como arquitetos acreditam que a sociedade, sem um poder regulador e coercitivo do estado, tenderia a destruir seu patrimônio e esquecer da sua história. Claro que um proprietário de um edifício historicamente importante pensa como qualquer outro proprietário: ele quer maximizar o valor do seu imóvel, contando tanto a parte construída como o terreno. Porém, se identifica uma preferência cultural por este tipo de edifício pela quantia de pedidos de tombamento por cidadãos e por grandes discussões a favor da preservação quando o assunto surge. Então porque os proprietários não atendem esta demanda que parece representar um mercado consumidor promissor?

Primeiramente, a segregação da cidade por usos (o zoneamento dos Planos Diretores) impossibilita muitas das adaptações chamadas "retrofits": onde ontem existia uma fábrica hoje não pode existir um restaurante, por exemplo, já que o uso não se encaixa na regra. Em casos onde não existem essas regras ocorre uma gentrificação natural reocupando bairros industriais degradados como em Nova Iorque e Chicago, preservando edificações antigas sem necessitar de imposições de custos à terceiros. O efeito foi até mesmo notado por Lloyd Alter, arquiteto que escreve para o Treehugger, reconhecendo estes argumentos propostos por Ryan Avent, correspondente de economia da revista The Economist e autor de "The Gated City", que disseminou esta ideia no livro. Ainda, legislações que limitam a densidade em centros urbanos em que existem edifícios históricos pressionam o mercado imobiliário para demolir estas edificações: já que não podem adensar ou crescer para cima, a demanda para ocupar aquela zona valorizada muitas vezes se sobrepõe ao valor da história. Esta observação vêm do urbanista Edward Glaeser, que ganha crescente reconhecimento mundial após a publicação do seu livro Triumph of the City, ou "O Triunfo da Cidade", ainda sem edição em português.

O mesmo ocorre com outras normas exigidas, como o Código de Edificações, o Código de Incêndio e regulações ambientais municipais, exigindo uma série de "mínimos" para qualquer construção poder funcionar: número de sanitários por usuários, elevadores, escadas de incêndio, rampas de acessibilidade, área permeável, instalações de reuso de água pluvial, entre outros, nada previsto na construção original. O Plano Diretor em maioria das cidades do Brasil ainda exige um número de vagas de estacionamento mínimo para novas construções, que muitas vezes deve ser inserido na reforma. Já que estes edifícios antigos não tinham estas previsões, se gera um custo enorme para muitas vezes até ter que comprar terrenos adjacentes literalmente inviabilizando vários projetos. Como arquiteto atesto que esta pilha de regulamentações já torna difícil atender de forma elegante, criativa e eficiente em construções completamente novas, mal posso imaginar para edificações históricas adaptadas.

Outro processo estatal que dificulta a preservação é a lentidão do sistema judiciário. Muitas vezes acontece de o proprietário falecer ou, no caso de uma empresa, falir, e o patrimônio fica preso em disputas judiciais que parecem ser intermináveis. Quando os processos finalmente são resolvidos já se passaram anos, décadas, e as edificações já se encontram esquecidas e depredadas.

A legislação brasileira também é xenófoba com esses proprietários. Todos nós sabemos da dificuldade e da burocracia de entrada de capital estrangeiro no país, que prejudica muito a valorização destes imóveis. Caso fossem ofertados mundialmente, com certeza uma demanda de mercado centenas de vezes maior ajudaria a aumentar o valor destas edificações. Na situação atual, é praticamente como se em leilões e galerias de arte estrangeiros fossem discriminados da venda, o que é impensável no mercado da arte, onde quadros e esculturas atingem valores de centenas de milhões de dólares. A parte regulatória também tem este viés já que o próprio IPHAN, órgão brasileiro destinado à preservação do patrimônio histórico nacional, foi criado com um pressuposto claramente nacionalista e isolacionista, sendo uma das primeiras medidas governamentais após o golpe do Estado Novo pelo então ditador Getúlio Vargas.

Com todos empecilhos fica evidente a falta de iniciativa privada para a preservação. A "solução" que se gerou foi obrigar através de tombamentos que os respetivos proprietários preservem e recuperem o patrimônio. O problema é que este processo também é extremamente lento, deixando milhares de imóveis pelo país em um limbo legal, forçando uma negligência por até 20 anos, como aponta o Estado de S. Paulo. Ainda, desde 2001 com a instituição do Estatuto das Cidades se prevê a isenção do IPTU para estas edificações (aliás, um imposto sem motivo claro de existência), mas que mesmo assim não é cumprido, fazendo com que proprietários tenham que entrar na justiça para conseguir este "direito" de não serem cobrados. O tombamento então vem junto com um pacote adicional de medidas restritivas nas intervenções e, ainda, obrigações rígidas para a recuperação do edifício. O custo não só financeiro como de tempo e esforço dedicado para vencer as regulamentos e a burocracia anteriores, somados com o de um processo de tombamento, se torna emorme. Tão grande para maioria dos proprietários que eles preferem esperar a edificação se deteriorar e literalmente desabar por conta própria, já que mesmo com as eventuais multas é um transtorno menor. Às vezes o proprietário chega ao absurdo de torcer pela sua própria desapropriação para algum projeto de revitalização urbana, já que assim eles pelo menos são financeiramente compensados.

Fora estes meios indiretos de incentivo à negligência ao patrimônio cultural pelo município, todos sabemos que quando ele, na forma do estado, se torna proprietário, ele não tem os mesmos incentivos de um proprietário privado para sua conservação. Afinal, a administração pública gasta o dinheiro de alguns para uma obra de terceiros, um processo muito menos pensado do que quando gastamos o nosso dinheiro para nós mesmos. Caso após a obra não dê o resultado esperado ou seja esquecida tanto pelo poder público como pela sociedade, o prejuízo é socializado: um custo pequeno para cada cidadão mas grande para a cidade. A população e o estado então também não percebem todas essas mudanças de incentivos, vendo apenas a imagem superficial onde proprietários privados negligenciam suas propriedades.

Estado: confiável para preservação?

Então a história continua, e por mais que se acredite que ele é a solução dos problemas, a subvalorização destes imóveis pelo estado é evidente. Na verdade, essa propriedade de custo baixo para o estado apresenta uma grande oportunidade de lucro para os representantes da democracia, sejam eleitos ou não, no caso de técnicos e funcionários. Não é incomum a sua venda para grandes grupos privados sem muita repercussão popular (afinal, o prejuízo é relativamente pequeno quando dividido entre todos cidadãos) para depois mexer alguns pauzinhos na legislação de patrimônio permitindo a demolição dos obstáculos ao projeto. Esta construtora que, por sua vez, comprou por um preço abaixo de mercado em algum acordo político e também tem seus incentivos de preservação distorcidos. O caso não acontece só no Brasil, como no recente projeto Novo Recife, onde houve bastante controvérsia em relação ao tombamento ou não de galpões ferroviários que serão demolidos na reforma, mas como na Alemanha, com o caso do projeto Stuttgart 21, retratado no documentário Urbanized. Os casos de pura negligência, pela inexistência de visão de longo prazo de qualquer mandato democrático, também são mundiais, indo de Macchu Picchu, onde o estado não projeta a longo prazo e deteriora o monumento com o tráfego intenso de turistas, à Itália, que está deixando as ruínas de Pompéia literalmente colapsarem. O problema é sistêmico, e não cultural, educacional ou motivacional.

A solução é simples: em um ambiente onde o proprietário tem mais poder de decisão sobre sua propriedade, ele têm incentivos maiores para potencializar e aumentar o seu valor para a sociedade, em busca de mais lucro. Assim, se realmente existe uma valorização social do patrimônio, as pessoas podem sinalizar isso facilmente consumindo patrimônio histórico: comprando, alugando e pagando ingressos em instituições em edificações históricas e apoiando ONGs e iniciativas que promovem tais valores. Sem a regulamentação esse consumo se torna até mais barato do que uma construção nova, que gera os movimentos de gentrificação conhecidos. Além do mais, aqueles que por acaso não valorizem este patrimônio não precisam ser taxados pelo interesse dos outros. Também não podemos esquecer que as pessoas podem dizer que "gostam" de edificações preservadas, mas frequentemente poucas "valorizam" a ponto de gastar recursos para preservá-las, preferindo que as demais paguem a conta. Aliás, a própria elevadíssima carga tributária também acaba sendo uma das principais vilãs no processo, impedindo que cada cidadão escolha o patrimônio de seu interesse, pagando ao invés para um grupo de políticos ou técnicos que terminam por agir da maneira citada acima.

Através de ONGs o processo pode ser trabalhoso, tendo que comunicar e abordar os cidadãos para tentar conscientizá-los da causa (quem não lembra da senhora que queria salvar a Torre do Relógio, no De Volta Para o Futuro?). Mesmo assim, nos EUA grande parte da preservação é feita privadamente, provavelmente iniciando com a preservação de Mount Vernon, a residência de George Washington, o primeiro presidente do país. Após uma tentativa de vender a casa ao estado e receber a incrível resposta de que não seria próprio gastar dinheiro público para comprar propriedade privada, uma iniciativa das mulheres da Carolina do Sul conseguiu arrecadar dinheiro para mantê-la, que até hoje se mantém sem um centavo de dinheiro público. A já épica casa Farnsworth, de Mies Van der Rohe, foi preservada por iniciativa da ONG Landmarks Illinois, que percebeu a importância daquela construção para a história da arquitetura e conseguiu arrecadar U$6,7 milhões de última hora para vencer um leilão da Sotheby's e manter a residência intacta e no seu lugar original (vídeo abaixo). Hoje o processo seria muito mais fácil, usando ferramentas de financiamento colaborativo, ou “crowdfunding”, como escrevi no artigo sobre Urbanismo Colaborativo 2.0. Outras ONGs extremamente relevantes são a National Trust for Historic Preservation, que lida com patrimônio norte-americano, e o World Monuments Fund, que atua mundialmente e inclusive já ajudou com obras brasileiras, como por exemplo na manutenção do Convento de São Francisco, em Olinda.



Analisando toda a questão a fundo fica claro que continuar pedindo mais interferência estatal só tende a suprimir ainda mais a iniciativa civil para a preservação, criando um sistema distorcido onde proprietário nenhum tem condições de preservar. O incrível é que a entidade que suprime tanto a vontade quanto o financiamento civil para a preservação do patrimônio continua sendo justamente a que a população elege como única capaz de resolver o problema.

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By reading my last post readers might believe that I don’t value historical heritage, which is untrue. My concern arises when I identify the fact that, far beyond the problem of deciding and choosing what is historical heritage or not by the state, is the problem of preservation itself. Both architects and citizens see the state as the only possible entity to fulfill this social role, seeing the pursuit of profit in the private sector as a destroyer of memory.

But things don’t work exactly this way, with many hidden distortions that change owner’s incentives in such a way that both architects and everyday citizens believe that society, without a coercive and regulatory power from the state, would tend to destroy its heritage and entirely forget its history. Of course the owner of a historically important building thinks just as any other real estate owner: he wants to maximize the value of both the built area and his lot. But we can identify a cultural preference for this type of building by the large amount of landmark requests by citizens and by huge discussions in favor of preservation when the subject arises. So why don’t owners meet this demand that seems to represent a promising consumer market?

First of all, the city’s segregation by usa (the zoning made by the planning codes) forbids many of the adaptations called “retrofits”: where yesterday there was a factory, today there can’t be a restaurant, for example, since its usage doesn’t fit the rule. In cases where these rules don’t exist, a natural gentrification occurs, reoccupying abandoned industrial districts as it has happened in New York and Chicago, preserving old buildings without the need of imposing costs to third parties. This effect was even noted by Lloyd Alter, architect who writes for Treehugger, acknowledging these arguments proposed by Ryan Avent, economics correspondent for The Economist magazine and author of “The Gated City”, who argued this idea on the book. Furthermore, legislations that limit density in urban centers where there are historic buildings pressure the real estate market to demolish these buildings: since they can’t densify or build upwards, the demand to occupy that valued zone often shadows the value of its history. This observation comes from urbanist Edward Glaeser, who has a rising worldwide recognition after the publication “Triumph of the City”.

The same occurs with other regulatory demands, such as building codes, fire safety codes and environmental regulations, demanding a series of minimum standards for a building to be able to be used: number of bathrooms per user, elevators, fire escape routes, access ramps, permeable areas, setups to re-use pluvial water amongst others that weren’t foreseen in the original building. The Master Plan of the majority of Brazil’s cities still requires a minimum number of parking spots for new buildings that often must also be inserted on the renovations of old buildings. Since these old buildings did not have them a great cost is created due to the necessity of buying adjacent land or ending up with a non-viable project. As an architect, I can certify that this pile of regulations is already very hard to comply with brand new buildings, I can barely imagine how hard it is on adapted historic buildings.

Another state process that makes preservation harder is the slowness of the judicial system. If the owner passes away or, in the case of a company, it goes bankrupt, the assets get stuck in judicial disputes that seem endless. When the proceedings are finally over years have passed, sometimes decades, and the buildings are already forgotten and depreciated.

Brazilian legislation has anti-foreign bias with these owners. We all know about the difficulty and bureaucracy when it comes to foreign capital getting inside Brazil, which is very harmful when estimating the value of these buildings. In the case of a worldwide offer, surely a market demand that is a hundred folds larger would help raise these buildings value. On the current situation, it is practically as if art gallery auctions excluded foreigners, which is unthinkable in the art market, where paintings and sculptures can reach hundreds of thousands of dollars. The IPHAN itself, the Brazilian governmental entity that mandates national historical preservation, was created with a clearly nationalist and isolationalist purpose, being one of the first state measures after the 1937 military coup of the following dictatorship of Getúlio Vargas. 

With all these obstacles it is clear why there is no private sector on preservation. The “solution” created was imposing landmarked buildings where owners must preserve and restore their possessions. The problem is that the landmarking process is itself extremely slow, leaving thousands of buildings throughout the country in a legal limbo, forcing negligence for periods of up to 20 years, as said by the Estado de S. Paulo newspaper. Still, since 2001, with the creation of the Estatuto das Cidades (a federal legislation amended to the Constitution), we have the exemption of land tax for these buildings (a tax without a clear motive for its existence), but this also isn’t complied and owners have to go to court to obtain the “right” of not being charged. So landmarking comes with an additional package of restrictive measures on every intervention and, furthermore, stern obligations related to the restoration of the building. The not only financial cost, but also time and effort dedicated on achieving what’s on regulations and overcoming bureaucracy, in addition to the landmark process, grows enormous. So big that to the majority of owners rather wait for the building to deteriorate and literally crumble down it’s on, since eventual fines are a lesser inconvenience. Sometimes owners reach the absurd situation of supporting their own expropriation for some urban revitalization project, since this way they are financially compensated.

Despite these indirect means of incentive to the neglecting of the cultural heritage by the city, we all know that when it, representing the state, becomes itself the proprietor it doesn’t have the same incentives of a private owner for its conservation. After all, public administration spends resources of one on the property of another, a process of less rigorous thinking than when we spend our own money on ourselves. And after resources are spent without achieving the expected results it is forgotten by both the public power and by the society, with socialized losses: small individual costs to each citizen but large to the city. Both population and state fail to perceive these changes in incentives, seeing only the superficial situation where private owners neglect their properties.

So the story goes on, and as much as it is believed that the state is the solution for these problems, the devaluation caused to these buildings by the state is clear. In fact, this low-cost property represents to the state a great profit opportunity to the democracy representatives (elected or not, in the case of technicians and employees). It is not uncommon for this property to be sold to big private groups without a lot of popular repercussion (after all, the money loss is relatively small when split between all citizens) and strings are pulled to change the buildings legislations allowing the removal of obstacles to the project. This building corporation who also bought the building paying a below the market price through some political agreement and who also has its preservation incentives distorted. This doesn’t only happen in Brazil (as in the recent project “Novo Recife”, where there was a lot of controversy about the landmarking of railway sheds that will be destroyed on the reconstruction), but also in places such as Germany, as seen on the project Stuttgart 21, portrayed on “Urbanized”. Cases of pure negligence by the inexistence of a long run view from any democratic order also happen worldwide, going from Macchu Picchu, where the State doesn’t mind about the long-term losses and deteriorates the monument with intense traffic of tourists, to Italy, where the ruins of Pompey are literally collapsing. This is a systemic problem and not a cultural, educational or motivational one.

There is a simple solution to this problem: in an environment where owners have more decision power over their property, they have bigger incentives to raise its value to society, seeking more profit. This way, if there really is a social value for heritage buildings, people can easily signalize it by directly consuming historic heritage: buying, renting and paying to visit these historical buildings and supporting NGO’s and ventures promoting such values. Without regulation this type of use becomes even cheaper than with new buildings, generating natural gentrification processes. Moreover, those that don’t value this heritage don’t need to be taxed to support the interest of others. Also, we can’t forget that people might say that they “like” preserved buildings, but frequently few of them “value” that to the point of spending resources to preserve them: they prefer that the others pay the bills. As a matter of fact, the highly elevated tax burden also becomes one of the major villains on the process, preventing that each citizen chooses the type of heritage of interest, ending up paying to a group of politicians or technicians that act on the way described above.

Through NGO’s the process can be hard, since you have to approach and communicate with citizens to try to make them aware of the cause (who doesn’t remember of the old lady that wanted to save the Clock Tower in Back to the Future?). Anyway, in the US a lot of the preservation is done privately, having its roots probably with the preservation of Mount Vermon, Gorge Washington’s residence. After an attempt of selling the house to the State and receiving the unbelievable response that it wouldn’t be proper to spend taxpayer’s money to buy private property, a South Carolina woman’s society was able to raise the funds needed to keep the house and, to this day, running without any State dollares. The epic Farnsworth house, by Mies Van der Rohe, was preserved by the initiative of the NGO Landmarks Illinois, who was able to acknowledge the importance of that building to architecture’s history and raising U$6,7 million on the last minute to win the Sotheby’s, maintaining the residence intact and in its original place. Today the process would be much easier through the use of collaborative financial tools, known as “crowdfunding”, as I described on the article Collaborative Urbanism 2.0. Other extremely relevant NGOs are the National Trust for Historic Preservation that deals with north-american heritage, and the World Monuments Fund that acts worldwide and has already invested in Brazil, by maintaining, for example, the São Francisco Convent, in Olinda.

By deeply analyzing the issue it is clear that asking more state interference will only suppress the civil initiative for preservation, creating a distorted system where no owner has the conditions to preserve. The most amazing about this story is that the entity that restricts both willpower and civil financing of historical preservation is the same one that the people think is the only one capable of solving the problem.

Por que o IPTU existe? / Why does land and property tax exist?*

Este artigo também foi publicado no site do Instituto Mises Brasil, acessado aqui.

Uma maneira de tentar encontrar a finalidade lógica para um imposto ou taxa de serviços públicos que pagamos é considerar que cada um deles é revertido para investimentos públicos naquela área respectiva, embora isso não aconteça na prática. Dessa forma, podemos considerar que a nossa conta de luz seria justificada com investimentos na área de energia, de água e esgoto para o abastecimento e até para a drenagem urbana, já que normalmente é feita com a mesma tubulação através do chamado esgoto pluvial (lembrando que cidadãos ainda são obrigados a contribuir extra com áreas permeáveis nos seus terrenos ao construir). Nosso IPVA e multas de trânsito seriam usados para a manutenção de vias, e a taxa de lixo, embora calculada com o IPTU como base, é paga separadamente para a coleta de lixo, construção de aterros e centrais de triagem para reciclagem.

Porto Alegre espera arrecadar R$ 509 milhões com IPTU em 2012

VTs de prefeituras alegam que o IPTU é o responsável pelo financiamento das obras públicas, mas o fazem de forma um tanto enganosa já que o dinheiro de vários outros impostos também é utilizado para tal finalidade, juntamente com as taxas mencionadas acima. Sendo assim, depois de alguma pesquisa sobre direito urbanístico aqui e aqui, concluo que o IPTU, aos olhos do estado, acaba tendo duas funções principais: a redistribuição de renda e a diminuição da especulação imobiliária.

O efeito redistributivo tenta acontecer já que a cobrança é feita de acordo com a localização e o tamanho do imóvel, aumentando o IPTU quanto maior o tamanho do imóvel e quanto mais nobre o bairro como regra geral. Assim, ao meu ver a lei primeiro pressupõe a falácia de que moradores de grandes apartamentos são necessariamente ricos. Sabemos que um apartamento grande pode acomodar uma grande família ou mais de uma família, em que a renda per capita não é necessariamente alta. Depois, pressupondo que apenas pessoas ricas moram em bairros ricos, ela acaba oficializando uma segregação de bairros por classes sociais ao taxar bairros inteiros como nobres ou como pobres. Fica claro que esta não é a melhor maneira de redistribuição, que poderia ser feita sobre um cálculo de renda e patrimônio, se é este o objetivo que se pretende atingir.

Passamos então para a prerrogativa da diminuição da especulação, desta vez defendido pela maioria dos urbanistas de hoje. Já comentada neste blog, a especulação é mal vista pois muitas vezes deixa terrenos parados, a espera de um investimento lucrativo que cubra o investimento e o risco tomado na compra. Nestes casos é aplicado o IPTU progressivo, aumentando o imposto quanto mais tempo ele ficar sem uso, até o limite de 15% do valor do terreno. Indo mais além na justificativa urbanística, urbanistas vêem o problema no espaço urbano assim como um shopping é prejudicado se uma loja está em reforma ou fechada, mesmo se esta paga o aluguel (equivalente ao custo do terreno em si). Porém, o que não se percebe é que investidores têm o incentivo natural de especular corretamente, já que caso contrário eles terão prejuízo.

Especular, expandindo o que foi dito em post anterior especificamente sobre o assunto, significa tentar prever um resultado. Se não há perspectiva de ter pessoas dispostas a pagar um valor razoável por empreendimentos a serem realizados naquele terreno seu valor será baixo já que o terreno tem pouca demanda. Assim, o especulador aguarda o aparecimento de um empreendedor criativo para transformar o terreno em algo útil, algo que as pessoas valorizem. Tendo esta perspectiva de retorno por parte do empreendedor, ele oferecerá um preço maior ao especulador. O especulador, por sua vez, pode rejeitar a oferta e aguardar uma maior ainda, mas lembremos que esta atitude é de alto risco, já que o capital imobilizado no terreno naturalmente está tendo prejuízo, capital parado que poderia estar rendendo juros em uma conta poupança. A crença de que o terreno sempre vai valorizar mais que um juro de poupança e que quanto mais tempo ele for 'segurado' maior será o lucro é simplesmente falsa.

O IPTU acaba então sendo redundante no papel de conter especuladores, já que o próprio risco que eles tomam ao especular é um incentivo natural contra essa atitude. Pior ainda, ele incentiva a execução de projetos arquitetônicos ruins já que o proprietário do terreno tem que se livrar do terreno mais rapidamente do que ele teria com o risco natural. Os projetos que acabam atraindo os especuladores acabam sendo aqueles mais conservadores, que prometem um retorno mais garantido, fórmulas do mercado imobiliário que arquitetos tanto odeiam.

Outro argumento dado por alguns urbanistas para defender o IPTU vê seu uso como forma de aumentar a densidade, incentivando famílias pequenas a morarem em apartamentos menores. Mas então porque defenderiam também os limites rígidos existentes para a densificação de uma construção? Esta alternativa se torna paradoxal já que normalmente o grande desafio legal dos construtores é que eles querem colocar gente demais no terreno, não de menos. Além disso, a arrecadação pública do IPTU se torna moeda de troca para negociação com grupos lobistas e aumento da corrupção à nível municipal. Como o imposto segue reajustes ao longo do tempo, há sempre grupos privados mais ou menos beneficiados com o aumento ou redução das alíquotas.

Minha conclusão é de que o IPTU é somente mais uma forma de arrecadação pública ineficiente e desnecessária. Mesmo se você ainda acha ele importante para manter o ambiente urbano sempre 100% construído, o imposto só seria justificado para terrenos baldios e não para toda a área que está construída, equivalente à maior parte da arrecadação. Os supostos objetivos do IPTU divulgados por praticamente todas prefeituras são falsos e diferentes da legislação, ele não cumpre os efeitos redistributivos almejados no papel e na prática ele distorce tanto o mercado imobiliário como o resultado arquitetônico de uma cidade.

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*This post is about land and property tax in Brazil, which are charged under the same acronym "IPTU", which means Imposto Predial e Territorial Urbano, or Urban Building and Territorial Tax, in English.

One way to try to find a logical explanation for a tax or fee for public services is to consider that each one of them is responsible for public investments in that area, despite that is not what happens in practice. We could then consider that our our electricity bill is justified with investments on energy, our water bill for that and sewer and drainage infrastructure, as in Brazil it is common to have sewers and drainage through the same pipes (remembering still that citizens are forced to contribute some more with permeable areas on their lots when building). The vehicle tax and traffic tickets would be used for road maintenance and our trash fees, although calculated using land tax as base, is payed separately and used for waste collection, building dumps and sorting facilities for recycling.

Videos disclosed by city halls in Brazil say that land tax is responsible for financing public works, but do so in a misleading way as money from many other taxes is also used for that purpose, along with the fees mentioned above. So after some research in Brazilian urban law here are here, I conclude that the way the state sees it, land tax has two main roles: redistributing wealth and mitigating land speculation.

Redistribution tries to take place as property tax is charged according to location and size of the apartment or house, increasing the larger they are and the more elitist the neighborhood is. The way I see it this fee assumes the fallacy that large apartment dwellers are necessarily rich. We all know that a large apartment can accommodate a large family or even more than a family, where the per capita income is not necessarily high. Furthermore, assuming that only rich people live in elitist neighborhoods officially segregates them by social class when taxing whole neighborhoods as elite or poor. It seems pretty clear that this isn't the best way to redistribute wealth, which could be done by a measure of income and wealth, if this is the goal one wants to reach.

So we move on to mitigating speculation, this time defended by most urbanists today. Already commented on this blog, speculation is regarded as bad because it leaves lots empty, waiting for a profitable investment which can cover the investment and risk taken at purchase. In these cases Brazilian law applies a progressive land tax, increasing the fee until it reaches 15% of the lot value. Going further with the urbanism argument, urbanists see the problem with urban space just as a mall is harmed when a store is closed, even if it pays the rent (the equivalent to the cost of the terrain). However, what isn't noticed is that investors already have the natural incentive to speculate correctly or they would suffer losses if not.

Speculation, expanding on what was said in an earlier post on the subject, means trying to predict a result. If there is no one willing to pay a reasonable price for developments on a certain lot its value will be pretty low as it has low demand. So the speculator waits for a creative entrepreneur to transform the lot into something useful, something people will value. Having return on the horizon on the entrepreneurs' side, he'll offer a larger sum to the speculator. The speculator, in return, can reject the offer and wait for an even larger sum, but remember this is a high risk attitude as the immobilized capital (the lot) is losing money day in day out, as it could be earning interest in a savings account. The belief that the lot will always value more than a savings account and the longer it is "held" the larger the profit is simply false.

Land tax ends up being redundant to restrain speculators as their own risk is a natural incentive against this attitude. Even worse, it incentivizes bad architectural designs as the land owner must get rid of the terrain faster than he would under natural conditions. Speculators are attracted by more conservative projects, designs who guarantee lower risk returns, real-estate market formulas that architects hate so much.

Other argument given by some urbanists to defend the IPTU as a way to increase density, incentivizing small families to live in smaller apartments. But why would they also defend rigid limitations to building density? This alternative is a paradox as the legal challenge builders usually face is that they want to put too many people into the same lot, and not the opposite. Furthermore, this extra revenue for local politicians ends up being used as a bargain tool with lobby groups and for higher corruption at municipal level. As the tax is readjusted along the years there are always private groups who benefit more or less with the increase or reduction of the tariffs.

My conclusion is that the IPTU is another inefficient and unnecessary way of public taxation. Even if you still think that it is important to leave the urban environment always 100% built, only the land tax for empty lots is justified and not for the entire built environment, which sums up most the revenue. The objectives of the IPTU disclosed by almost every city hall are false and different from what legislation says, it does not meet the redistribution goals expected on paper and in practice it distorts the housing market and the architectural outcomes of a city.